7 lưu ý khi ĐẶT CỌC mua đất để HẠN CHẾ gặp rủi ro

Đặt cọc trong giao dịch nhà đất là hình thức rất phổ biến để đảm bảo hợp đồng mua bán nhà đất chính thức sẽ được thực hiện một cách chắc chắn. Tuy nhiên cần lưu ý, không phải ai cũng hiểu đúng và đủ về bản chất của đặt cọc cũng như cách đặt cọc như thế nào để đảm bảo an toàn. Hãy cũng tham khảo bài viết bên dưới cùng BĐS Đại Nghĩa Group để tìm hiểu thêm nhiều thông tin bổ ích nhé.
 

1. Bản chất của đặt cọc

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Từ đó có thể hiểu đặt cọc mua bán nhà đất là việc bên mua (dự định mua) sẽ chuyển cho bên có quyền sử dụng đất hoặc nhà ở (bên bán) tài sản đặt cọc (thường sẽ là tiền) để bảo đảm việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán. 

2. Khi mua nhà nên đặt cọc số tiền bao nhiêu?

Luật không quy định cụ thể phải đặt cọc bao nhiêu thì hợp đồng mới có hiệu lực, tuy nhiên theo các chuyên gia pháp lý, chỉ nên đặt cọc không quá 20% giá trị của căn nhà, mảnh đất để đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên. Người mua đặt cọc càng nhiều càng phải cẩn trọng vì dễ gặp rủi ro. Thực tế có không ít trường hợp người mua đã đặt tiền cọc tuy nhiên bên bán đưa ra nhiều lý do vô lý khiến người mua gặp khó khăn, thậm chí không thực hiện tiếp được thỏa thuận và mất tiền cọc. 
Mới đây, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có kiến nghị bổ sung quy định về định mức tiền đặt cọc khi ký hợp đồng mua bán. Theo đó, HoREA cho rằng, định mức hợp lý nhất đặt cọc mua nhà không nên quá 50 triệu đồng

3. Nội dung và hình thức hợp đồng đặt cọc mua nhà

Theo các luật sư, khi đặt cọc, về hình thức có thể viết tay hoặc đánh máy, có chữ ký của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng, đồng thời nên có người làm chứng hợp đồng đặt cọc. 
Về nội dung, hợp đồng đặt cọc sẽ bao gồm những nội dung cơ bản sau:
- Thông tin bên bán, bên mua. Xác định đúng, đủ chủ sở hữu hợp pháp của bên bán (có vợ/chồng/con cái/người thừa kế/người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan tới tài sản được bán hay không?).
- Tài sản mua bán. Lưu ý về giấy tờ pháp lý của tài sản, hiện trạng tài sản, thông tin quy hoạch, tranh chấp,… liên quan tới căn nhà, mảnh đất dự định mua bán.
- Quyền hạn, nghĩa vụ, trách nhiệm 2 bên.
- Tài sản đặt cọc. 
- Thời hạn đặt cọc. Nên quy định cụ thể mốc thời gian đặt cọc và tiến độ ký kết hợp đồng mua bán chính thức, thời gian thanh toán.
- Các khoản thuế phí mà bên bán và bên mua phải chịu.
- Các khoản ràng buộc liên quan. Chẳng hạn, nếu đến thời gian thỏa thuận mà bên bán không bàn giao nhà hoặc đất cho bên mua thì sẽ phải trả lại tiền đặt cọc và 1 khoản tiền tương đương với giá trị đặt cọc hoặc một số tiền lớn hơn (gọi là tiền phạt cọc) tùy theo thỏa thuận của 2 bên.

4. Quy định về đặt cọc

Có thể hiểu hợp đồng đặt cọc là một dạng hợp đồng dự bị để một thời gian sau sẽ thực hiện một giao dịch khác (ký hợp đồng mua bán chính thức). Lúc này sẽ có 3 trường hợp xảy ra:
Trường hợp 1: Hợp đồng được giao kết thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên mua hoặc tài sản đặt cọc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền, thanh toán của hợp đồng mua bán.
Trường hợp 2: Bên mua từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên bán.
Trường hợp 3: Bên bán từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì bên bán phải trả lại tài sản đặt cọc (hoặc số tiền tương đương) cho bên mua cộng thêm số phạt cọc (nếu có) theo thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc.
Ngoài ra, nếu hai bên có thỏa thuận khác thì khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được, hai bên phải thực hiện theo thỏa thuận khác đó.

5. Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không?

Pháp luật không quy định bắt buộc phải thực hiện việc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc. Nếu không công chứng, hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp luật theo điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015 về hợp đồng đặt cọc. 

6. Hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu trong các trường hợp nào?

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, phải đáp ứng được các điều kiện nhất định thì giao dịch dân sự mới có hiệu lực pháp luật. Vì vậy, hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
• Người tham gia đặt cọc không có năng lực hành vi dân sự hoặc năng lực hành vi dân sự không phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Chẳng hạn như người bị tâm thần, thiểu năng trí tuệ…
• Người tham gia giao dịch bị cưỡng ép, lừa đảo.
• Tài sản giao dịch vi phạm pháp luật.
• Nội dung giao dịch có dấu hiệu mờ ám, vi phạm quy định pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội.
• Giao dịch đặt cọc không có văn bản rõ ràng.

7. Những điều cần lưu ý trước khi đặt cọc:

Kiểm tra tính chính danh của chủ nhà: Đối chiếu thông tin chủ nhà như tên, ảnh, số chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân có trùng khớp với thông tin trên sổ đỏ/sổ hồng không. Xin photo sổ đỏ/sổ hồng và các giấy tờ pháp lý của chủ nhà để kiểm tra tại chính quyền địa phương sở tại, từ đó xác định chính xác chủ nhà đó có phải là chính chủ hay không.
Kiểm tra xem nhà có bị quy hoạch không: Thông tin này có thể kiểm tra tại Phòng Quản lý đô thị hoặc bộ phận kiểm tra quy hoạch tại các Ủy ban nhân dân Quận/Huyện nơi bất động sản tọa lạc.
Kiểm tra xem ngôi nhà, mảnh đất có bị ngăn chặn giao dịch không: Hãy mang giấy photo chủ quyền nhà đến Phòng Công chứng hoặc Văn phòng công chứng để xác định chính xác tài sản có được giao dịch mua bán hay không. Một số căn nhà vướng các vụ kiện tụng về tranh chấp tài sản, kê biên thi hành án, thế chấp ngân hàng... sẽ bị ngăn chặn không ký hợp đồng mua bán công chứng được.
Trước khi ký hợp đồng đặt cọc cần kiểm tra toàn bộ các điều khoản liên quan: Thông tin nhân thân; địa chỉ nhà; số tờ; số thửa đất; bản đồ vị trí; giá mua; các đợt thanh toán; ngày bàn giao nhà, đất; thuế, lệ phí...
Khi ký hợp đồng đặt cọc phải có đủ vợ và chồng/chủ sở hữu hợp pháp của tài sản.
Sau khi đã giao tiền cọc cho bên bán phải có biên bản xác nhận giao nhận tiền/tài sản đặt cọc hoặc uỷ nhiệm chi của ngân hàng.